Społeczne budownictwo mieszkaniowe w Europie: Można lepiej

Urbaniści biją na alarm – w Polsce brakuje mieszkań, a związany z tym kryzys jest „wszechogarniający”. Fatalna sytuacja dotyczy lokatorów zarówno w dużych, jak i małych i średnich miastach kraju.

W tym samym czasie sytuacja w innych państwach Unii Europejskiej również nie ma się celująco – choć bywa lepiej, niż w naszym kraju.

Rekordowy kryzys mieszkaniowy dotyczy nie tylko budownictwa prywatnego, ale i komunalnego. Mierzą się z nim także najbogatsze kraje Europy, jak Niemcy, Szwecja czy Wielka Brytania.

Rekordowy kryzys w Polsce

Tanie mieszkania są wyjątkowo kluczowe dla zdrowego funkcjonowania społeczeństw – w końcu nie każdego stać na kredyt, wynajem apartamentu w centrum dużego miasta czy budowę własnego domu.

Tu w teorii w pomocą przychodzi komunalne budownictwo, zapewniające obywatelkom i obywatelom tani wynajem mieszkań. W teorii, bo budownictwo komunalne w Polsce kuleje.

W Polsce za budowę mieszkań komunalnych odpowiadają gminy, choć istnieją również mieszkaniowe programy rządowe (od lat wykazujące się niewypełnianiem obiecywanej podaży). Polacy mieszkają głównie w domach jednorodzinnych (41 proc.), ale i w blokach wielomieszkaniowych (40 proc.). 9 proc. lokatorów mieszka w kamienicach.

Budową budynków czynszowych zajmują się również społeczne organizacje – Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y) oraz Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y).

Co do programów rządowych – PiS od początku swojej władzy w 2015 r. obiecywało Polkom i Polakom 100 tys. mieszkań na tani wynajem, zbudowanych z projektu Mieszkanie plus. Mieszkań wybudowano jednak zaledwie kilka tysięcy.

Rządy obiecują również nisko oprocentowane kredyty na zakup mieszkania, jednak niektórzy ekonomiści zwracają uwagę, że tego typu wsparcie nie rozwiązuje problemu braku tanich mieszkań, a dodatkowo może pompować bańkę cenową lokali.

W latach 2009 – 2019 najwięcej mieszkań komunalnych wybudowano w Warszawie (2,2 tys.). Kolejne miejsca na podium zajęły: Poznań (894 oddanych do użytku lokali) i Toruń (709 mieszkań).

Z kolei, kiedy mowa o budowie mieszkań na 10 tys. mieszkańców, najlepiej wypadają: Sopot (4,49), Siedlce (3,91) i Żory (3,34). Najgorzej w tym zestawieniu wypada Jastrzębie-Zdrój, leżące niedaleko Żor, gdzie w ciągu poprzedniej dekady na 10 tys. mieszkańców wybudowano zaledwie 0,03 mieszkań.

„Krytyka Polityczna” doszukuje się nienajlepszej sytuacji w polskim budownictwie mieszkań w nieudolności kolejnych obozów rządzących Polską oraz „specyficznym stanem umysłu” Polaków, głosujących głównie na polityków kładących nieduży nacisk na kwestię mieszkań.

Tu warto zwrócić uwagę na, na przykład, kiepski wynik Lewicy, donośnie mówiącej o swoim programie masowej budowy tanich mieszkań na wynajem, która uzyskała zaledwie 8,6 proc. poparcia w październikowych wyborach parlamentarnych. Był to najważniejszy postulat tej partii.

Do tego o ciekawej rzeczy informuje Eurostat w raporcie „Housing in Europe”, opublikowanym 30 listopada: Polacy wolą posiadać swoje mieszkania, niż je wynajmować. Aż 87 proc. Polaków mieszka „na swoim”, zaledwie ok. 13 proc. korzysta z opcji wynajmu.

Wynajem mieszkań jest znacznie bardziej powszechny w krajach Europy Zachodniej.

Ponad połowa Niemców wynajmuje mieszkania. Takie warunki oraz bardziej socjalne podejście naszych zachodnich sąsiadów do gospodarki umożliwiają funkcjonowanie w tym kraju silnych organizacji broniących praw lokatorów, jak np. Deutsche Whonen und Co. Einteigen, domagający się wywłaszczenia funduszy inwestycyjnych skupujących berlińskie mieszkania, monopolizując rynek i pompując ceny apartamentów i lokali.

Po pierwsze: mieszkanie

Posiadanie mieszkania przez wiele osób uznawane jest za podstawę zdrowego życia w społeczeństwie – dlatego ważne jest, aby mieszkania były łatwo dostępne dla wszystkich – w tym dla mniej zamożnej części społeczeństwa.

Mieszkalnictwo społeczne i komunalne wpływa na lokatorów: poprawia ich jakość życia, prowadząc do lepszego zdrowia, usprawnienia znajdowania pracy, stabilności finansowej, bezpieczeństwa.

Rozumieją to m.in. twórcy specjalistycznego projektu Housing First, po raz pierwszy wprowadzonego w życie w Nowym Jorku w latach 90.

Twórcy projektu uznają mieszkanie za jedno z praw człowieka. Housing First przeznaczony jest dla osób w chronicznym kryzysie bezdomności. Plan zakłada zapewnienie bezpiecznego lokum każdej bezdomnej osobie, nawet po kryzysie psychicznym czy uzależnionej od substancji psychoaktywnych; uznając, że posiadanie własnego mieszkania jest podstawowym fundamentem w resocjalizacji i wychodzeniu na prostą.

Projekt działa w niektórych dużych miastach w Polsce, a za granicą popularny jest w Finlandii, gdzie osoby bezdomne kwateruje się w mieszkaniach w jednym budynku, w którym znajduje się również siedziba zespołu terapeutyczno-wspierającego.

Budownictwo społeczne, jak pisaliśmy, jest popularne w Europie Zachodniej.

W 2018 r. w Niderlandach społeczne budynki czynszowe stanowiły 30 proc. rynku nieruchomości. Na podium znalazły się również Austria (24 proc.) i Dania (20 proc.).

Bardzo ważnym punktem na europejskiej mapie społecznych osiedli jest Wiedeń. W mieście już od czasów przedwojennych budowało się tanie mieszkania na wynajem (zainicjowały to socjaldemokratyczne organy municypalne) i projekt ten jest kontynuowany współcześnie. W stolicy Austrii urbanistyka jest rozwinięta i na wysokim poziomie, a wiedeńczycy mieszkają w ponad 220 tys. tanich mieszkań komunalnych.

To właśnie na programie mieszkaniowym tej metropolii wzorowała się w swoim programie wyborczym polska Lewica.

Kryzys w Europie

Pomimo istnienia projektów i spółek, zajmujących się budową tanich mieszkań na wynajem, Europa mierzy się z istotnymi problemami z budownictwem mieszkaniowym.

W ciągu ostatnich lat wzrosły zarówno koszty budowy nowych domów (także prywatnych), czynsze, wydłużył się czas oczekiwania na pozwolenie na budowę, a ceny działek budowlanych są coraz wyższe.

Deweloperzy twierdzą, że dużą rolę w spowolnieniu rynku mieszkaniowego w Europie pełni Unia Europejska, nakładająca kolejne wymagania energooszczędności.

W latach 2020-2022 domy najbardziej podrożały w Estonii (wzrost o 192 proc.), na Węgrzech (172 proc.) i w Luksemburgu (135 proc.).

Średnie czynsze wzrosły w ostatnich latach w Europie o 18 proc. Doszło do tego zwłaszcza w Estonii (wzrost o 210 proc.), na Litwie (144 proc.) i w Irlandii (84 proc.).

Czynsze stale rosną w Unii Europejskiej – odnotowuje się jednak znaczne odstępstwa od europejskiej średniej kosztów utrzymania mieszkania (czynsz + media) w poszczególnych krajach członkowskich UE.

W latach 2010-2022 pierwsze miejsce pod względem odstępstwa od unijnej średniej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego zajmowała Irlandia, gdzie średnia wydatków na mieszkanie bywała droższa o nawet 112 proc. niż w innych krajach Unii.

Po drugiej stronie spektrum, największych ujemnych odstępstw od średniej unijnej, znajduje się Bułgaria (-63 proc.) i Polska (-60 proc.).

Z raportu Eurostatu wynika również, że finansowe utrzymanie mieszkania sprawia kłopot wielu Europejczykom: w wyniku rosnących cen, rat kredytów i czynszów aż 10,6 proc, mieszkańców miast i 6,6 proc. mieszkańców wsi mieszkało w lokalu, którego opłacanie zabierało ponad 40 proc. budżetu domowników.

Taka sytuacja najczęściej miała miejsce w Grecji, Danii i Luksemburgu.

Co sprzyja chaosowi mieszkalnemu?

Zjawiskiem niesprzyjającym taniemu mieszkaniu jest m.in. gentryfikacja, czyli napływ bogatej i uprzywilejowanej ludności do biedniejszych dzielnic, zmieniając ich charakter na luksusowy i mniej dostępny dla niezamożnych lokatorów.

Ofiarą takiego zjawiska jest m.in. krakowski Kazimierz. Dzielnica od lat 90. stawała się popularna wśród zagranicznych turystów i dziś pełni już funkcję bardziej rozrywkowej, niż mieszkalnej.

Obecnie na Kazimierzu mieszka ok. 8-10 tys. osób (dane obliczone na podstawie liczby osób przypisanych do kazimierskich komisji wyborczych w czasie wyborów parlamentarnych w 2023 r.), choć jeszcze w 2007 r. w tej części Krakowa mieszkało ponad 13 tys. osób. . Liczba ta ostatnio dodatkowo zmniejszyła się, kiedy miejski magistrat postanowił pozbyć się komunalnej kamienicy przy ul. Wąskiej 4.

Ważną rolę w gentryfikacji dzielnic pełni najem krótkoterminowy. Popularna wśród turystów opcja zatrzymania się w danym mieście w ramach city breaku ma negatywny wpływ na ceny mieszkań w okolicy, podwyższając je. To ostatecznie może zmusić niektórych mniej zamożnych lokatorów do wyprowadzki – i wtedy ich mieszkania może przejąć fundusz inwestycyjny lub flipper.

Unia Europejska planuje wprowadzenie regulacji, dotyczących najmu krótkoterminowego.

Do innych, negatywnych zjawisk rynku mieszkaniowego z perspektywy lokatorów należą: monopolizacja, skupowanie mieszkań przez fundusze inwestycyjne, flipping czy patodeweloperka.

Więcej na ich temat pisaliśmy w artykule przed rokiem, dostępnym TUTAJ.