Gdy spodoba nam się konkretna oferta dewelopera, który buduje osiedle mieszkaniowe, udajemy się do biura sprzedaży i prosimy o prospekt informacyjny. Deweloper, który chce sprzedawać mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej, jest zobowiązany przedstawić w nim najistotniejsze informacje związane z inwestycją. Obowiązek ten nakładają na niego przepisy ustawy deweloperskiej. Brak takiego prospektu powinien już być pierwszym ostrzeżeniem, bo z dużym prawdopodobieństwem umowa nie będzie podlegała ochronie Deweloperskiego Funduszu gwarancyjnego. Na co jeszcze zwrócić uwagę, nim zdecydujemy się podpisać umowę z deweloperem?
Spis treści
Zakup mieszkania czy domu może być stresujący nie tylko z powodów finansowych, ale także ze względu na dużą liczbę formalności. Wychodząc naprzeciw potrzebom nabywców, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wyjaśnia, o jakie dokumenty należy zadbać oraz jakie prawa przysługują nabywcom lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego, zgodnie z nową ustawą deweloperską.
Co taki prospekt powinien zawierać?
Przede wszystkim informacje na temat samego dewelopera – jego dane i doświadczenie. W prospekcie sprawdzimy też harmonogram prac. Poznamy datę rozpoczęcia i zakończenia budowy. Znajdziemy tam również informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego (w tym np. informacje o tym, jakie inwestycje są planowane w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim), a także informacje o pozwoleniu na budowę pozwoleniu na budowę. Sprawdzimy, jakie środki ochrony kupującego zastosował deweloper. Zapoznamy się ze szczegółowym opisem standardu wykonania mieszkania, a także z warunkami odstąpienia od umowy deweloperskiej.- Zapoznając się z prospektem informacyjnym, warto zwrócić uwagę na to, czy dana inwestycja podlega ochronie Deweloperskiego Fundusz Gwarancyjnego – podkreśla Renata Mentlewicz, dyrektor zarządzająca ds. Funduszy w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
– Fundusz zapewni nabywcy zwrot wszystkich wpłaconych środków w sytuacji, gdyby np. inwestycja nie doszła do skutku. Zwrot z DFG będzie też możliwy, gdy nabywca odstąpi od umowy z jednego z powodów wskazanych w ustawie i w ciągu 30 dni nie otrzyma wszystkich wpłaconych środków od dewelopera. Jednym z takich powodów może być np. brak przeniesienia prawa własności przez dewelopera na nabywcę w ustalonym terminie – dodaje.
Jeśli wybrany lokal spodoba nam się na tyle, że będziemy zdecydowani na jego zakup, warto zadbać o to, żeby interesujące nas mieszkanie czy dom nie zostały sprzedane komuś innemu. W tym celu możemy zawrzeć umowę rezerwacyjną. Wcześniej ten rodzaj umowy nie był uregulowany prawnie, ale zmieniły to przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna określa dane stron, datę zawarcia, cenę rezerwowanego mieszkania lub domu, wysokość opłaty rezerwacyjnej (w przypadku, gdy jest pobierana), czas, na jaki rezerwowane jest mieszkanie lub dom. Ponadto umowa rezerwacyjna określa usytuowanie mieszkania w bloku, a także powierzchnię mieszkania lub domu oraz układ pomieszczeń.
Jeżeli rezerwujący musi wpłacić opłatę rezerwacyjną, to nie może ona być wyższa niż 1% ceny rezerwowanego mieszkania lub domu. W sytuacji, gdy nabywca się rozmyśli, deweloper ma prawo zatrzymać tę opłatę. Jeśli jednak nabywca będzie zmuszony zrezygnować z zakupu, gdyż nie otrzymał kredytu, wówczas może liczyć na zwrot całej kwoty. Zwrot otrzyma także wtedy, gdy deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania o tym rezerwującego. Warto też wiedzieć, że gdyby deweloper w okresie rezerwacji sprzedał nieruchomość komuś innemu, będzie musiał zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowym etapem zakupu nieruchomości. Można od razu zawrzeć umowę deweloperską – to jest właśnie kluczowy dokument związany z zakupem domu lub mieszkania znajdującego się w budowie.
- Umowa deweloperska nie jest równoznaczna z przeniesieniem własności na nabywcę, zakłada, że nastąpi to w określonym momencie w przyszłości. Do tego czasu środki wpłacane deweloperowi przez nabywców powinny być objęte gwarancją 100% zwrotu w sytuacji, gdyby do tego nie doszło - wyjaśnia Renata Mentlewicz.
- Takie zmiany wprowadziła dopiero nowa ustawa deweloperska. Powołała ona do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni środki nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego - dodaje Renata Mentlewicz. - Na ochronę mogą liczyć nabywcy nieruchomości oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku - zaznacza.
Podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się w obecności notariusza i ma ona formę aktu notarialnego. Po jej zawarciu notariusz przesyła wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą.
W umowie deweloperskiej wskazany zostanie numer rachunku, na który należy wpłacać środki na poczet zakupu domu lub mieszkania oraz harmonogram wpłat. Deweloperzy gromadzą wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. Na rynku dominują jednak otwarte MRP, czyli takie, z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji zgodnie z przyjętym harmonogramem.
Bengali (Bangladesh) · 
English (United States) · 
Polish (Poland) ·