Koniec chowu klatkowego? Kres mikrokawalerek jest możliwy już niebawem, ale inwestorzy mogą skorzystać z furtki

Inwestorzy zainteresowani zakupem mieszkań na cele biznesowe (pod wynajem) często decydują się na nieruchomości małe – tzw. mikrokawalerki, które pozwalają stosunkowo niskim kosztem wejść na rynek najmu i zacząć zarabiać. Takie rozwiązanie rzeczywiście może być korzystne, jednak przede wszystkim dla osób dysponujących gotówką. Znacznie trudniej kupić tego typu mieszkanie na kredyt hipoteczny – z prostego powodu: formalnie nie jest mieszkaniem, tylko lokalem użytkowym.

Rynek najmu ciągle kusi zyskiem. Rentowność takich inwestycji szacuje się na 5-6 proc. rocznie. Jeśli ktoś stawia na najem krótkoterminowy, noclegowy, zyski (ale i koszty) mogą być znacznie większe. Rynek najmu ma się świetnie zwłaszcza w popularnych ośrodkach turystycznych (np. nad morzem) czy w największych miastach.

Odpowiedzią deweloperów na zainteresowanie mieszkaniami inwestycyjnymi dotychczas była duża podaż bardzo małych lokali, które nadają się albo jako mieszkanie “na start” np. dla studenta, albo pod wynajem na noclegi. Korzyść z inwestycji w taką nieruchomość wynika ze stosunku ceny do potencjalnych zysków. Gustownie urządzone mikrogarsoniery blisko centrów miast łatwo wynająć np. turystom. Ceny takich nieruchomości siłą rzeczy, ze względu na niską powierzchnię, będą znacznie niższe niż “pełnowymiarowych” mieszkań, finalnie więc zysk z najmu powinien być wyższy.

Nie-mieszkania

Formalnie jednak decydując się na mikrokawalerkę z rynku pierwotnego, nie kupujemy mieszkania, a lokal użytkowy. Poprzedni rząd uznał, że masowa produkcja malutkich mieszkań ma wiele wspólnego ze zjawiskiem patodeweloperki i uregulował przepisy w tej sprawie.

Chodzi o rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znowelizowane w 2018 r. Zgodnie z nim, by nieruchomość mogła mieć status mieszkania, musi mieć powierzchnię użytkową wynoszącą przynajmniej 25 mkw. Poza tym według definicji ministerialnej mieszkanie to: "zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego".

Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, nieruchomości, które nie spełniają wymogu powierzchni, ale uzyskały pozwolenie na budowę przed wejściem w życie owego rozporządzenia, są nadal klasyfikowane jako mieszkania, natomiast mikrokawalerki powstałe po wejściu w życie przepisów z 2018 roku już formalnie mieszkaniami nie są, tylko lokalami użytkowymi. Co to oznacza?

Wyższe podatki

Mikrokawalerki jako lokale użytkowe są obłożone wyższym podatkiem VAT niż w przypadku nieruchomości większych z rynku pierwotnego, ale mających status mieszkania. VAT od zakupu mikrokawalerki wyniesie 23. proc., kupno mieszkania od dewelopera jest natomiast obłożone 8-proc. VAT-em (wliczonym w cenę).

Inaczej też przedstawiają się kwestie podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, jest on znacznie wyższy dla lokali użytkowych niż dla mieszkań. Obecnie maksymalna stawka za mieszkanie lub dom wynosi 1,15 zł/mkw. W przypadku lokali użytkowych maksymalna możliwa stawka to nawet 33,10 zł/mkw.

Bez kredytu hipotecznego

Osoba fizyczna, która chce zainwestować w mikrokawalerkę, ale nie dysponuje gotówką, napotka wiele problemów w bankach. Kredyty hipoteczne sa co do zasady zarezerwowane dla mieszkań.

Co prawda można wziąć pod zastaw nieruchomości również kredyt na lokal użytkowy, ale dotyczy to podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, a oferta takich kredytów jest ograniczona.

Osoba, która będzie starała się o zakup lokalu na firmę, musi mieć ją zarejestrowaną przez przynajmniej rok (a niektóre banki wymagają nawet dwóch lat), nie zalegać ze składkami ZUS i podatkami. Musi mieć też oczywiście zdolność kredytową. W praktyce sama chęć kupna mikrokawalerki, a więc nieruchomości, która de facto pełni inną rolę niż użytkowa, może być dla bankowców bardzo kontrowersyjna. Jeśli nie dostaniemy kredytu hipotecznego, możemy się ratować zaciągnięciem znacznie droższego kredytu gotówkowego.

Koniec mikrokawalerek?

Scenariusz, który kreślimy powyżej, wkrótce może być w ogóle nieaktualny. Obecny rząd dodatkowo zaostrzył przepisy, słusznie dostrzegając, że sprzedaż malutkich mieszkań jako lokali użytkowych jest obejściem prawa.

1 sierpnia weszła w życie kolejna nowelizacja rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która ma wyeliminować patologiczną zabudowę na rynku pierwotnym. Obok szeregu ustaleń dotyczących m.in. obowiązkowych placów zabaw i ich wielkości na osiedlach z liczbą przynajmniej 20 mieszkań, odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki (z 4 do 5 metrów) i liczbą miejsc parkingowych, ważną część rozporządzenia stanowią regulacje dotyczące lokali użytkowych  mające wyeliminować mikromieszkania.

Zgodnie z nowymi regulacjami minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku musi wynosić 25 mkw., czyli tyle samo co mieszkania. Lokale z mniejszym metrażem będą mogły znajdować się tylko na parterze i muszą dysponować wejściem bezpośrednio z ulicy.

Czy takie rozwiązanie oznacza koniec mikrokawalerek w obecnej formie? Nie jest to do końca pewne, bo można sobie wyobrazić budownictwo parterowe z szeregiem malutkich lokali i z wejściem bezpośrednio z zewnątrz, przeznaczone pod wynajem choćby turystom na noclegi, ale czas pokaże, jak będzie to funkcjonowało w praktyce.

Niezależnie od tego w obrocie pozostaną ciągle lokale użytkowe funkcjonujące jako mikrokawalerki wybudowane przed wejściem w życie obecnej nowelizacji rozporządzenia.

Marcin Moneta

Źródło:

Mercedes CLA Coupe już od 1149 zł miesięcznie

Polecane

Piesi też mają swoje obowiązki na drodze, ale często o tym zapominają. To może skutkować mniejszą wypłatą z OC

Koniec chowu klatkowego? Kres mikrokawalerek jest możliwy już niebawem, ale inwestorzy mogą skorzystać z furtki

Kobieta zmarła po wizycie w parku Disneya. Firma odrzuciła pozew wdowca, bo... kiedyś zaakceptował regulamin Disney+

Pensje Polaków, nowe rekordy złota, nieoczekiwani liderzy euroinflacji i zapaść w amerykańskich hipotekach

Huczny ślub i jeszcze huczniejszy rozwód Jennifer Lopez i Bena Afflecka. Para nie podpisała intercyzy

Konkurs "Wakacje na giełdzie" zmierza ku końcowi. To ostatnia szansa na wejście do gry

Pułapki sprzedaży przez internet - trzeba uważać też na kupujących. "Wysłałam w stanie idealny, odesłano mi śmieć"

Wyniki spółek miliarderów, dane z polskiej gospodarki i amerykański rozgrywający

Przerwy techniczne w kilku bankach. Możesz się nie zalogować na konto

Wielki powrót dr. Zagłady (tym razem nie tylko straszy) i zaciągnięty hamulec w mieszkaniówce

Kolejne rekordy w tunelu na zakopiance. Ponad 44 tys. aut jednego dnia

Oszustwa przy sprzedaży aut. 137 tys. zł zabezpieczone na poczet kar

Sieć ładowarek do e-ciężarówek oplecie Europę

Poznaj program Biznes Ekspert dla MŚP. Škoda stawia na polskich przedsiębiorców

Sprzedaż aut nie zwalnia tempa. Oto nowy lider w salonach

Najnowsze

Linie lotnicze British Airways odwołują połączenia z Tel Awiwem

Hezbollah ogłasza, że rozpoczął atak na Izrael na dużą skalę

Wicekanclerz Niemiec chce zaostrzenia przepisów dotyczących broni

Norwegia wprowadziła zakaz korzystania z telefonów komórkowych w szkołach podstawowych

Lider niemieckiej opozycji krytykuje politykę migracyjną rządu. "Wystarczy!"

Zełenski popiera organizację drugiej konferencji pokojowej w Indiach

Ten kraj walczy o turystów. Zniesie wizy dla 35 krajów, w tym Polski

Korea Północna skrytykowała Chiny. Stan stosunków między krajami nie jest normalny

Przemytnicy ludzi zmienili taktykę, motorówkami uderzają w łodzie straży

UOKiK: najsłabszą grupą na rynku piwa w Polsce są plantatorzy. Na tle Europy wypadają słabo

Sztuczna inteligencja ma poprawić bezpieczeństwo w Rzymie

Kosmiczne śmieci są coraz większym problemem. Ich obecność na orbicie generuje znaczne koszty

Polscy producenci czereśni chcą połączyć siły. Tylko tak mogą walczyć z importem owoców niskiej jakości

Tak firmy zwiększają zaangażowanie młodych pracowników. Podwyżka nie jest na pierwszym miejscu

Turyści na Wielkim Murze mogą zamówić posiłki, które dostarczane są dronami. Cena usługi może zaskoczyć

Popularne

Twórca piramidy finansowej, były kierowca wyścigowy, wpadł na Bałkanach. Polaka chcą sądzić w Korei

To najszybciej rozwijająca się duża gospodarka na świecie. Kraj zmierza na globalne podium

Z ziemi tureckiej do Polski. W powietrzu wiszą nowe umowy zbrojeniowe?

Czeski turysta narzekał na brak prądu i wody w Zimbabwe. Grozi mu 20 lat więzienia

Krym odcięty od Rosji? "Czasowo nie kursują promy"

PiS z kontrolą poselską w Orlenie. "Wyniki finansowe są porażające"

Szef kancelarii Orbana: damy migrantom darmowy bilet do Brukseli

TK nie uratuje Adama Glapińskiego. "Postępowanie niezależne od stanowiska"

Dane ponad 3 mln użytkowników WhatsApp padły łupem hakerów. Zostały wystawione na sprzedaż

Zaczynał jako flipper, pobił rekord zebranego kapitału, teraz marzy o wieżowcu. Pomogli m.in. finansowi ninja znanego blogera

Avon złożył wniosek o upadłość. Potęga rynku kosmetycznego ugięła się pod falą pozwów

Alkohol nie jest na 1. miejscu. To kupują kierowcy na stacjach benzynowych

Zmiany w podatku od nieruchomości spowodują wzrost obciążeń

Powell zapowiada cykl obniżek stóp procentowych. "Inflacja na drodze do celu"

Koronawirus w Polsce. Sutkowski: Będzie wzrost zachorowań, zalecam promowanie maseczek