Dla dzisiejszych 30-40-latków najem wygodniejszy niż kupno na kredyt. Ale jest problem

Polacy preferowali mieszkania na własność, choć do niedawana wyboru w zasadzie nie było, bo na wynajem najczęściej mieszkania były wystawiane tymczasowo, w dodatku w słabym standardzie. Teraz to się zmienia, rynek najmu "indywidualnego" się powiększa i choć powoli, to rośnie najem instytucjonalny. Zmienia się też nastawienie do formy własności. Z najnowszego badania GetHome przeprowadzonego wśród użytkowników serwisu w wieku 24 - 40 lat aż 46 proc. wybrało na dłuższą metę najem. Zakup mieszkania zadeklarowało natomiast 37 proc. osób, które wzięły udział w ankiecie.

Badania pokazują jednocześnie, że nie zawsze wynika to z rzeczywistego wyboru. W grupie preferującej najem, aż co druga osoba przyznała, że na zakup mieszkania po prostu jej nie stać. Nie brakuje jednak zadeklarowanych zwolenników najmu, choć wciąż stanowią oni zdecydowaną mniejszość. Co trzeci z nich zwrócił uwagę, że wybiera najem, bo umożliwia zamieszkanie w lokalizacji, w której zakup własnego lokum jest poza jego zasięgiem finansowym. Wśród tych, którym najem pasuje - 17 proc. przyznało, że wyżej sobie ceni elastyczność, co wymusza współczesny rynek pracy. Natomiast 8 proc. zwolenników najmu woli zainwestować pieniądze w swój biznes niż wydać je na zakup mieszkania.

Jednak czy ci, którzy wybierają najem powinni mieć świadomość, że dopóki pracują i dobrze zarabiają są w stanie zapłacić rynkowe stawki najmu, ale kiedyś te dochody im z dnia na dzień drastycznie spadną. Czy to może być wybór na całe życie? Czy z gołej emerytury z ZUS będzie ich na to stać?

- Jeśli w warunkach dzisiejszego rynku mieszkaniowego pojawiliby się emeryci, obecni 30-40-latkowie ze świadczeniami jakie będą w przyszłości dostawać z ZUS tj. bez tak zwanego kapitału początkowego i po składkowej "bonanzie" umów cywilnych i ulg na B2B, to na wynajęcie mieszkań na warunkach rynkowych nie mieliby szans - mówi Tomasz Lasocki z Wydziału Administracji i Nauk Społecznych Politechniki Warszawskiej.

Jeśli rynek mieszkaniowy się nie zmieni, to znaczy jeśli nie zacznie się masowe budownictwo społeczne lub nie pojawią się nowe formy taniego i długoterminowego najmu, to nie mają najmniejszych szans w większych miastach.

- Dla tych, których dzięki pracy dziś stać na wynajem mimo, że jest relatywnie drogi, to może być szok, bo jeśli wiek emerytalny zostanie utrzymany na obecnym poziomie, to około 66 proc. obecnych 30 i 40- latków będzie pobierało emeryturę minimalną (obecnie minimalna emerytura wynosi 1780 zł-red). Prognozy wskazują, że średnio na emeryturze będą dostawać 25 proc. tego co zarabiali (stopa zastąpienia jako relacja średniej emerytury do zarobków). Oczywiście to średnia. Jeśli ktoś nie unikał składek, to ten odsetek będzie się zwiększał - o ile nie jest kobietą. Panie tylko w niewielkim odsetku przy utrzymaniu wieku emerytalnego na poziomie 60, mogą liczyć na emeryturę wyższą niż minimalna - mówi Interii Lasocki.

Jak dodaje, państwo w tej sytuacji, wobec oczekiwań seniorów będzie musiało jakoś zareagować. Albo stworzy jakieś dodatki na opłacenie czynszów albo w inny sposób będzie się starało rozwiązać problem. - Nasz system emerytalny nie był tak projektowany, żeby emerytura z ZUS była w stanie udźwignąć koszty wynajmu mieszkania, bo był dostosowywany do sytuacji, w której niemal każdy emeryt miał własne "M" lub zamieszkiwał z rodziną. W ostateczności wynajmował w miarę tanio od miasta lub spółdzielni tworzonej na majątkach niegdysiejszych pracodawców - dodaje ekspert Politechniki Warszawskiej.

Już teraz dla obecnych emerytów, mających własne mieszkania podwyżki opłat za wodę czy prąd są trudne do udźwignięcia, a nie muszą oni z reguły płacić czynszów najmu.

- Oczywiście przez ten czas rynek mieszkaniowy może się zmienić, wpłyną na to również zmiany demograficzne i być może emeryci będą się przeprowadzać do tanich lokalizacji na obrzeżach miast czy poza nimi, ale na pewno ich sytuacja finansowa po zakończeniu aktywności zawodowej będzie trudniejsza niż osób z majątkiem w postaci mieszkania. Warto mieć to na uwadze. Jeśli rzeczywiście w przyszłości niemal połowa seniorów musiałaby wynajmować mieszkania na rynku mieszkaniowym o obecnej strukturze, to trzeba byłoby dostosować system emerytalny, podnosząc radykalnie składki, co jest nierealne albo wdrożyć politykę mieszkaniową na niespotykaną dotychczas skalę. W pierwszej kolejności przezornym powinien być jednak obywatel, który jeśli nie skumuluje majątku w postaci mieszkania, powinien oprócz podstawy swojego zabezpieczenia w powszechnym systemie emerytalnym zadbać o solidne dodatkowe oszczędności na starość - tłumaczy ekspert Politechniki Warszawskiej.

Tymczasem spójnej polityki mieszkaniowej jak nie było, tak nie ma. Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w UE, a mieszkalnictwo społeczne to kropla w morzu potrzeb. W 2023 roku w budownictwie społecznym czynszowym wybudowano 2 tys. mieszkań, a ich udział w ogólnej liczbie mieszkań wyniósł 0,9 proc. Programy rządowe są tworzone w rytmie wyborczym i nie działają długofalowo. Obecnie wewnątrz koalicji trwa rozgrywka wokół programu kredyt na start i równoległego programu budownictwa społecznego (chodzi o znaczne zwiększenie finansowania o 48 mld zł do 2030 roku na budowę mieszkań komunalnych i społecznych).

Jednocześnie w poprzednich latach zasób mieszkań komunalnych został w dużej części wyprzedany za niewielką część ich wartości. W latach 1995-2022 zasób mieszkań komunalnych zmniejszył się o ponad połowę. Jak podano w z uzasadnieniu do projektu ustawy, spadek w ostatnich latach, pomimo mniejszej dynamiki, nadal postępuje. Jest to w dużej mierze efektem podejmowanych przez gminy decyzji o wyodrębnianiu na własność lokali z gminnego zasobu mieszkaniowego na rzecz dotychczasowych najemców. To powoduje uszczuplanie zasobów mieszkaniowych gmin nie zapewniając jednocześnie środków na jego odtworzenie. Stosowany często w ich przypadku instrument bonifikat, sprawia, że uzyskana cena nie pozwala na utworzenie nowego lokalu mieszkalnego

W trakcie uzgodnień międzyresortowych kością niezgody okazał się warunek zakazu sprzedaży mieszkań finansowanych ze środków budżetowych, co opisywaliśmy niedawno w Interii.

Monika Krześniak-Sajewicz